Сдавать недвижимость в аренду — не такое уж и простое дело: необходимо следить и держать в голове сразу несколько важных вещей. Например, улаживать конфликты с соседями, следить за своевременной оплатой и состоянием квартиры, искать новых жильцов, подписывать документы. Особенно тяжело это даётся тем, кто решает сдать свою квартиру и уехать в другой город или даже страну.

Разумеется, в век социальных сетей некоторые вопросы стало решать проще, но не все. Поэтому существует такое направление — доверительное управление. В статье расскажем, что это такое и как им правильно пользоваться.

Что такое доверительное управление имуществом
Доверительное управление — это услуга, которую агентства недвижимости или риелторы оказывают арендаторам: собственник передаёт право распоряжаться недвижимостью либо организации, либо частному лицу.

Закон разрешает передавать вашу собственность в доверительное управление и обязывает управляющего действовать в ваших интересах (статья 1012 ГК РФ). Сторонам необходимо заключить договор, определяющий перечень оказываемых услуг, срок оказания и вознаграждение.

Таким образом, управляющий становится в праве осуществлять любые действия (фактические и юридические) от вашего лица. Услуга доверительного управления подходит как для посуточной аренды, так и для долгосрочной. Зачем передавать имущество в доверительное управление
Ответ прост: чтобы упростить себе жизнь.

Представьте, что обстоятельства сложились таким образом, что вы живёте далеко или у вас нет времени и возможности проверять состояние квартиры, выселять и заселять жильцов, следить за соблюдением договорённостей, и у вас нет возможности попросить друзей или родственников следить за ней. Но необходимость в этом остаётся. Тогда на помощь приходит доверительное управление.

Кто может быть доверительным управляющим
Собственник может выбрать самостоятельно, с кем заключать договор: с агентством или частным риелтором.

Как выбрать доверительного управляющего
Доверительным управляющим может быть только либо сотрудник коммерческой организации (важно: не унитарного предприятия) или индивидуальный предприниматель. Расскажем, что нужно проверить прежде, чем сделать выбор управляющего.

Проверьте компанию или предпринимателя в реестре юридических лиц/ИП. Если компании или частного лица нет в реестре, то они не имеют права заключать договоры и вести деятельность.
Поищите отзывы о работе, проанализируйте сайт.
Если вы выбрали компанию, проверьте, участвовала ли она в судебных процессах и по какому поводу. Проверить можно на государственном интернет-портале «Правосудие».
Плюсы доверительного управления
Главный плюс — экономия времени. Вам не придётся самостоятельно искать жильцов, устраивать просмотры квартиры, тратить время на проверку состояния квартиры после сдачи. Такие вопросы, как заключение договора с новыми жильцами или конфликт с соседями, также решает управляющий.

Таким образом получается, что квартира приносит стабильный пассивный доход при минимальных затратах времени и нервов.

Минусы доверительного управления
Первым можно выделить то, что собственник получает меньшую сумму за сдачу квартиры в аренду, так как часть суммы идёт в счёт вознаграждения доверительному управляющему (ст. 1023 ГК РФ).

Также есть риск того, что собственника могут обмануть. Например, собственник дал согласие на долгосрочную аренду, а управляющий сдаёт её посуточно, получая тем самым доход, большую часть которого забирает себе.

Из предыдущего минуса вытекает следующий: быстрый износ жилья. Если собственность сдают посуточно или как хостел, то велика вероятность неконтролируемого износа и порчи недвижимости.

Кстати, оплата НДФЛ или налога на профессиональный доход в таком случае обязательна. Несмотря на то, что деньги получает посредник, эту обязанность на него переложить нельзя.

В качестве дохода будет учитываться вся сумма арендной платы вместе с комиссией управляющего. Такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом РФ, ни Законом №422-ФЗ об НПД.

Министерство финансов РФ также не разрешает собственнику вычитать из арендной платы стоимость коммунальных услуг (Письмо Минфина от 15.03.2017 №03-04-05/15280).