Банкротство продавца квартиры: чем оно грозит покупателю и как
избежать проблем❓
Даже если сейчас продавец не банкрот, в будущем он может им стать, тогда
арбитражный управляющий проверит прошлые сделки и может их оспорить. Тут
таится опасность для покупателя: оспорить могут не только сделки,
состоявшиеся после того, как был запущен процесс банкротства, но и те, что
ему предшествовали.
Очень неприятный будет процесс, если учесть, что банкрота будет представлять
в суде профессиональный арбитражный управляющий.
Для покупателя квартиры банкротство продавца — это риск потерять не
только приобретённую недвижимость, но и уплаченные за неё деньги.
Какая сделка может быть оспорена как подозрительная❓
Законом установлены основания, по которым конкурсный управляющий
оспаривает сделки должника как подозрительные:
При неравноценном встречном исполнении обязательств другой
стороной сделки
Это означает, что указанная в договоре цена существенно ниже рыночной.
Какую разницу между рыночной стоимостью квартиры и ценой договора
признают существенной, зависит от решения суда — закон никаких
конкретных значений не устанавливает. Как правило, риск возрастает, если
цена покупки ниже рыночной на 20% и более.
Причём не имеет значения, какую сумму покупатель заплатил продавцу на
самом деле — суд примет во внимание только ту цену, которая указана в
документах. А значит, первое правило, которое следует запомнить: в
договоре купли-продажи квартиры всегда нужно писать реальную стоимость.
Никаких «два пишем — три в уме»: если продавец убеждает оформить
договор на меньшую сумму, чем фактическая цена сделки, — это повод
насторожиться.
При совершении сделки в целях причинения вреда
имущественным правам кредиторов.
Если у должника нет имущества, то продавать нечего, и значит, нечем
платить кредиторам. А если должник заранее избавился от активов, которые
конкурсный управляющий мог продать на торгах, его действия будут
рассматривать как совершённые в целях причинения вреда имущественным
правам кредиторов. Покупка жилья у банкротов — очень рискованная затея, но если покупатель
может доказать, что является добросовестным приобретателем и сделал всё
возможное, чтобы убедиться в чистоте сделки до её совершения, вероятность
оспаривания заметно снижается.
Оспорена может быть как покупка квартиры после банкротства продавца, так
и сделка, совершённая до того, как собственник недвижимости подал
заявление на банкротство:
❓ в течение года — если указанная в договоре цена существенно ниже
рыночной;
❓ в течение 3 лет — если сделка совершена в целях причинения вреда
имущественным правам кредиторов.
Чтобы предупредить возможные проблемы, нужно соблюдать простые
правила:
❓ обязательно проверять до сделки и квартиру, и её продавца;
❓ указывать в договоре реальную цену покупки;
❓ избегать приобретения недвижимости по цене существенно ниже рыночной;
❓ оплачивать приобретение в полном размере и сохранять все документы,
подтверждающие платежи;
❓ не совершать сомнительных сделок (включая мнимые и притворные).
❓ при покупке квартир обращайтесь к профессионалам рынка недвижимости.