📌 Особенности расчета НДФЛ при продаже «квартиры» на этапе строительства по ДУПТ
Факт: Квартира считается имуществом, когда право собственности на нее зарегистрировано в Росреестре. По новостройкам регистрация происходит после сдачи дома и приемки дольщиком квартиры по акту. Про то, что срок считается от даты полной оплаты (важно: это касается продажи зарегистрированного объекта, т.е. когда это уже осязаемое имущество, числящееся в ЕГРН, а не права на него).
Но продать “квартиру” в новостройке можно и на этапе строительства. Тогда оформляется договор уступки права требования по ДДУ (ДУПТ). В данном случае продается не имущество, а право.
И тут есть нюансы:
1️⃣ При продаже по договору уступки прав требования (ДУПТ) НЕ работает срок минимального владения для освобождения от налога. Еще раз, это про то, что по ДДУ срок владения считается с даты оплаты. Да, с даты оплаты, но когда право собственности уже зарегистрировано, т.е. когда «квартира» – квартира.
И да, в этом случае рассчитывать налог при продаже и заполнять налоговую декларацию придется.
2️⃣ При продаже «квартиры» по ДУПТ можно учесть расходы на ее покупку.
3️⃣ Доход от уступки права требования НЕ входит в список исключений при расчете налоговой базы для повышенного НДФЛ, который 15% с дохода выше 5 млн. При продаже квартиры стандартный НДФЛ 13%.
Таким образом, для расчета НДФЛ, в т.ч. повышенного, в доход при заполнении налоговой декларации включается доход от продажи «квартиры», но не вся сумма, а только разница между доходом и расходом.
НДФЛ будет повышенным (15%), когда годовой доход гражданина вместе с разницей между ценой продажи новостройки по ДУПТ и ценой ее покупки превысит 5 млн рублей. НДФЛ 15% будет считаться от суммы выше 5 млн, до 5 млн – стандартные 13%.
Письмо Министерства финансов РФ №03-04-05/27764 от 04.04.2022